El artículo 954 del Código Civil peruano indica que el derecho de propiedad sobre un predio incluye la superficie, el subsuelo y el sobresuelo. Estos se encuentran dentro de los límites del perímetro superficial y hasta donde resulte útil para su aprovechamiento. Sin embargo, esta norma plantea interrogantes sobre los límites reales de la propiedad. También genera dudas sobre las consecuencias cuando se exceden dichos márgenes, en especial en casos de edificaciones que invaden terrenos vecinos o espacios públicos.
¿Qué dice el artículo 954 del Código Civil sobre la propiedad de un predio?
El artículo 954 establece que el dominio de un predio abarca la superficie, el subsuelo y el sobresuelo dentro de los planos verticales que delimitan el terreno, siempre que resulte útil para el ejercicio del derecho de propiedad. Esto implica que el propietario de la superficie no siempre es el mismo que el del subsuelo o el espacio aéreo, conocido como “aires”. Incluso, el titular de una edificación construida sobre un terreno no necesariamente coincide con el propietario del suelo donde se encuentra.
Este principio también establece que el espacio aéreo tiene límites definidos, por lo que una construcción que exceda el perímetro establecido e invada un predio colindante constituye una afectación al derecho de propiedad, vulnerando lo dispuesto en el artículo 954 del Código Civil.
Del mismo modo, las áreas de dominio público, como vías, plazas o parques, poseen una extensión determinada que los propietarios deben respetar al ejercer su derecho de propiedad.
Invasión de espacios públicos: una práctica en aumento
En los últimos cinco años se ha evidenciado una práctica que, aunque antigua, ha cobrado mayor notoriedad: la invasión o apropiación de áreas públicas por parte de propietarios colindantes, mediante construcciones que ocupan vías o espacios destinados al uso común. Esta problemática, observada en trabajos académicos desde 2012, ha sido recientemente expuesta en medios de comunicación, mostrando casos de viviendas levantadas en terrenos presuntamente públicos.
Si bien el derecho a edificar está sujeto a parámetros urbanísticos y normativas municipales, estas invasiones deberían ser atendidas por las autoridades locales, pudiendo incluso derivar en la demolición por ejecución coactiva. Sin embargo, la falta de presupuesto en las municipalidades dificulta la aplicación efectiva de estas medidas.
A nivel registral, estos hechos no forman parte de la inscripción, pero pueden llegar al registro mediante solicitudes de regularización de edificaciones. Según la Resolución Nº 087-2018-SUNARP-TR-L, es improcedente inscribir una fábrica que invade la vía pública. No obstante, la Resolución N° 4637-2022-SUNARP-TR señala que sí es posible regularizar registralmente una edificación siempre que la solicitud no incluya el área ocupada sobre la vía pública.
